2018年住房租賃行業競爭格局分析 行業競爭異常激烈,呈現百花齊放、齊頭并進局面

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20 黃天悅 ? 2019-06-23 13:30:29  來源:前瞻產業研究院 E2586G0

隨著我國房地產市場逐步邁進存量時代,租賃市場也在“租購并舉”的政策下迎來蓬勃發展。我國是世界上租賃人口最多的國家,2018年我國整體租賃市場租金規模約為1.80萬億元,同比增長15.38%,我國租賃市場發展前景廣闊,未來有望成為我國房地產行業中增長最大的市場。在此背景下,我國住房租賃行業競爭異常激烈。

住房租賃行業商業模式多樣化競爭

其一體驗在行業商業模式上,我國住房租賃市場同時存在四類交易模式:

第一類是最原始的C2C模式,即房東和租客直接交易的模式,存在較為嚴重的信息不對稱問題,交易匹配效率較低。

第二類是在第一類模式基礎上進化而來的C2B2C模式,即鏈家、我愛我家等房地產中介扮演房東和租客之間的橋梁,一定程度上減輕了信息不對稱程度、提高了交易匹配效率。但住房租賃的信息不對稱問題仍然突出,租客體驗依舊較差,主要因為房源稟賦、房東需求、租客需求千差萬別,匹配難度確實較大。

在此背景下,第三類B2C模式(長租公寓)應運而生,住房租賃企業直接成為房東(重資產模式下)或二房東(輕資產模式下),通過輸出標準化的房源和規范化的租賃合同,使得交易匹配效率進一步提升。

第四類模式相對獨立,是政府主導的G2C模式,主要目的在于通過供應公租房、廉租房,滿足低收入居民的基本居住需求,在目標租客群體方面與以上三類模式存在明顯差別。

圖表1:住房租賃商業模式象限圖

盡管我國長租公寓企業的發展歷史普遍不長,在業務開拓過程中,企業還是摸索出了多種經營模式。通常來說:根據租賃物業的權屬性質和獲取方式,可以將長租公寓企業分為重資產和輕資產兩類;根據租賃物業的空間分布模式,可以將長租公寓企業分為集中式和分散式兩類。

總的來說,重資產集中式擴張速度慢,但盈利能力強;輕資產集中式在擴張速度和盈利能力上較為平衡;輕資產分散式擴張速度快,但盈利能力弱;重資產分散式擴張速度慢,盈利能力一般,性價比最差,因此實踐中較少出現。

參與主體齊頭并進,創業公司搶在先發優勢

目前,我國住房租賃市場參與主體主要包括房地產開發商、房地產中介、酒店和創業公司四大類別,各類主體具備不同稟賦。

圖表2:國內住房租賃市場四大參與主體

房地產開發商背景的住房租賃企業憑借母公司影響力,在融資、房源獲取、裝修改造方面具有較大優勢;中介背景的住房租賃企業借助母公司長期積累的房東和房客資源,在房源獲取和獲客方面具備較大優勢;酒店背景的住房租賃企業同房地產開發商、房地產中介背景的住房租賃企業類似,可以借助集團資源獲得存量物業改造出租的機會,但可利用資源相對遜色。

圖表3:住房租賃參與主體優劣圖

而創業公司是住房租賃市場的重要參與者,與其它主體相比,他們在融資、房源獲取和獲客環節處于相對劣勢,在裝修改造和運營環節也沒有明顯的優勢。但創業公司優劣分化較大,部分頭部創業公司憑借較強的團隊執行力,充分發揮領導團隊經營思路靈活、決策迅速的體制優勢,已具備較大的管理規模,搶占先發優勢。

圖表4:主要住房租賃創業公司布局情況

互聯網服務平臺頭部企業格局基本形成

此外,互聯網服務平臺迅速崛起,基本形成了以房天下、58同城、安居客、貝殼找房、諸葛找房等頭部企業格局。

圖表5:住房租賃互聯網服務平臺主要參與者

更多數據參考前瞻產業研究院發布的《中國住房租賃行業市場前景預測與投資分析報告

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